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杭州经济适用住房市场发展现状、趋势及对策 徐焕阳（杭州市建委）
自1999年以来，杭州市的经济适用住房政策已经走过了5个年头。5年里，经济适用住房项目从无到有，开发规模从小到大，市场景气从冷到热，特别是伴随着三墩都市水乡、草荡北景园、九堡区块经济适用住房、滨江西兴镇经济适用住房等项目相继启动和即将加盟，杭州市经济适用住房政策取得了较大成功，经济适用住房市场呈现出良好的发展态势。截止2003年6月底，杭州市经济适用住房累计新开工500万平方米，累计竣工307.9万平方米，人住居民约30000余户。
一、杭州经济适用住房市场的发展现状
⒈ 区域分布
在行政区域上，杭州市现有的31个主要经济适用住房项目(市建委统计)分布最多的在江干区，有万家花园、三里亭南、三里亭北等7个项目，为项目总体的22.6%；其次是拱墅区，共有三墩样符(跨西湖、拱墅两区)、三塘、拱宸桥等7.5个项目，占到项目总体的21.0%；西湖区为项目总体的17.7%；下城区为项目总体的16.1%；上城区为项目总体的12.9%；滨江区为项目总体的9.7%。杭州市经济适用住房项目在分布上呈现出向城郊结合带发展的态势。
⒉ 市场供求状况
⑴ 需求分析
● 年需求量
近年来，杭州市经济适用住房年需求量约200万平方米，其中城市基础设施建设拆迁安置用房约占45%，机关事业单位及引进人才等专项用房约占15%，社会公开摇号销售约占40%。
●区域需求
从区域来看，城西、城东的需求较为旺盛，城北的需求逐步趋旺，滨江区域的潜在需求量较大。
●价格需求
对经济适用住房价格的需求主要集中在2000～3000元/平方米之间，这与当前经济适用住房的价格现状密切相关。此外，对单价在2500元/平方米以下的项目存在较大的需求，而这样的项目目前市场供给较少。
●面积及户型需求
从经济适用住房的面积需求来看，80～100平方米的需求最为强烈，基本上为标准型或紧凑型2居室的面积要求；另外60～80平方米的需求也比较强烈；100～140平方米存在一定需求，需求群体主要集中在引进人才及高校教师。
从户型来看，2居是需求的主体，对3居也有一定的需求比例，对1居和4居及以上的需求较小。 ⑵
)供给分析 ●年供给量 近年来，杭州市经济适用住房年新开工量约120万平方米，年竣工量约60万平方米。 ●区域供给 按照行政区域划分，杭州市现有的31个经济适用住房项目总规模为990.7万平方米，其中拱墅区322.6万平方米，占到总规模的32.6%，江干区有230.2万平方米，占总规模的23.2%；下城区167.2万平方米，占总规模的16.9%；滨江区有114.9万平方米，占总规模的11.6%；上城区有86.2万平方米，占总规模的8.7%；西湖区有69.6万平方米，占总规模的7.0%。 ⑶
供求失衡、供不应求。尽管经济适用住房新开工面积不断攀升，但由于杭州市房地产市场的有效供求错位，经济适用住房的市场可供量，远远不能满足中低收人居民的购房需要。 ⒊
政策环境 为了配合住房制度改革，更好地满足中低收人家庭日益增长的住宅需求，杭州市积极开放经济适用住房，初步建立了经济适用住房的开发和供应机制。 杭州市经济适用住房以解决居民住房问题为宗旨，实行政策扶持、保本微利、个人负担的原则，向中低收人家庭中的无房户和住房困难户出售，每户限购一套。购买经济适用住房实行个人申请、单位审核、市房改办审批的制度。 经济适用住房的建设和管理遵循“统一规划、合理布局、适应市场、集约建设”的原则，根据本市中低收入人口的住房需求情况和城市建设拆迁安置情况，按适度超前的原则制定年度建设计划，由市房地产业发展领导小组提出，经市长办公会议研究统一后纳入年度房地产开放计划。市建设行政住房部门具体负责全市经济适用住房的项目建设管理。 经济适用住房的建设单位按照统分结合的原则，在政府组织下通过市场竞争确定。经济适用住房避免零星建设，独立建设的规模一般应在小区级以上，也可在成建制的商品房小区中带建。户型设计坚持“经济适用、超度超前”的原则，现阶段以70平方米左右的住宅为主导户型，随着市场需求的变化实施动态管理。小区环境和配套设施严格遵照《住宅小区规划设计规范》组织实施，市建设行政主管部门会同计划、土管等部门定期协调督察。 二、杭州经济适用住房市场的发展趋势 ⒈
经济适用住房供需紧张局面短期内难以缓解 目前杭州市的开发项目供给量主要集中于中高档住宅，而对于市场需求量巨大的中低档住宅，市场供给量严重不足。这种住宅市场的结构性错位，很难在一两年内得到根本性改变。同时，根据历年来城市拆迁安置、专项用房和经济适用住房公开摇号销售情况测算，近几年杭州市经济适用住房年需求总量为200万平方米左右，虽然每年经济适用住房的新开工面积能保持在120万平方米的水平，但由于年竣工量只能达到肋万平方米左右，实际交到经济适用住房购买者手中的住宅数量偏低。因此，目前经济适用住房明显的“卖方市场”局面将很难在短时间之内得到动摇，开发、销售的两旺局面仍会得到保持和发展。 ⒉
经济适用住房开发城郊化趋势明显 多年来杭州经济持续高速增长，经济的发展推动了城市化的进程。近年来，市政府又提出发展“大杭州”的策略，杭州城区范围的扩张速度大大加快，从前的郊区已是今天的市区范围，如滨江四区、蒋村商住区等，过去的城郊现已成为设施齐全、交通便利、环境优美的住宅区。从这几个住宅区的变化来看，今天的郊区可能就是明天的市区，因此，居民在心理上已经能够接受城郊住宅。同时，杭州市经济适用住房城郊开发在交通、市政配套等方面也已经具备了一定的条件。 ⑴
交通基础设施建设发展迅速。城郊住宅对交通基础设施配套的依赖性很强，城郊住宅比较理想的位置是处于快速道路附近，与中心城市距离车程30～60分钟。从杭州市的交通条件来看，钱塘江杭州段现有三座跨江大桥，到2010年，跨江大桥将会增加到八座，跨江发展初具规模；杭州绕城高速公路是杭州规模最大的基础设施建设项目，总长123公里，以钱塘江为中轴，环绕城区外围，将杭甬、沪杭、杭宁、杭金衢四条高速公路以及104、324国道和01、02、03三条省道相互连接，为杭州构筑起现代大都市网络化、快速化的交通框架。另外，行政区划调整以后的地铁系统也在规划设计之中。因此，杭州近年交通基础设施建设的完善在很大程度上对经济适用住房城郊开发起到了催化剂的作用。 ⑵
经济适用住房规模开发，配套设施齐全。目前位于城郊的三墩都市水乡、草荡北景园、九堡区块等经济适用住房建设项目，一般都有开发规模大、配套齐全的特点。在项目开发过程中，统一规划、分步实施、安排进度、落实交用，从而保证了住宅与相关配套同步建设、同期交用，大大方便了居民的日常生活。 ⑶
城区土地资源稀缺，郊区开发成为必然。目前，杭州市区内住宅建设用地可供量不足、土地资源越来越稀缺，造成土地成本不断攀升，直接导致市区内住宅价格高居不下，大大超过多数普通居民的购买力。因此，经济适用住房建设项目由于目标客户——中低收入居民有效支付能力的限制，往往选择郊区相对低廉的土地来开发，从而经济适用住房项目的分布总体上呈现郊区化的趋势。 ⒊
经济适用住房招投标进一步展开，市场竞争加剧 根据杭政[2003]3号文件规定，自2003年4月1日起在市区范围内由政府组织实施的经济适用住房建设项目，一律实行招投标。7月22日，以联合方式投标的杭州市丝绸房产开发公司和商宇房产以多层2470元/平方米、高层2930元/平方米的价格夺得杭州市经济适用住房公开招投标“第一标”。随着《杭州市经济适用住房建设项目招标投标暂行办法》的颁布实施，杭州市经济适用住房建设量的逐年增加，经济适用住房招投标工作将进一步展开，这对房地产企业在成本控制、项目运作方式等方面提出了挑战，市场竞争将进一步加剧。 三、杭州经济适用住房市场的发展对策 ⒈
加大经济适用住房建设力度，合理控制经济适用住房供应规模，理顺经济房与商品房相互影响机制 为了优化住房市场结构，在平抑住房市场价格的同时，保持市场在住房资源配置中的基础性作用，政府应当掌握好经济适用住房的供给总量。供给总量过低，就发挥不了经济适用住房的平抑房价、满足中低收人家庭住房需求的作用；供给总量过高，就容易对商品住房市场产生冲击，影响住房市场化改革的深入进行。因此，经济适用住房的供应规模应在对住房市场发展状况、中低收入家庭住旁消费支付能力等因素深入研究的基础上合理确定。当前，应在加大经济适用住房建设力度的同时，合理控制经济适用住房的供应规模。 ⒉
做好城市发展规划，将经济适用住房城郊化纳入规划之中 根据现阶段城郊住宅的功能和定位，我市城郊经济适用住房的发展重点应该放在卫星城镇建设和郊区大规模普通住宅区开发方面。从目前城郊住宅的发展现状来看，多数处于自发和无序状态，往往存在“先盖房、后修路、再规划”的现象，造成很大浪费、甚至破坏。借鉴国外城市新区开发和卫星城镇建设的经验，我市城郊经济适用住房的健康发展迫切需要落实“统一规划、综合开发、配套建设”的基本方针，提高城郊经济适用住房在社会、经济、生态等方面的综合效益。城郊经济适用住房的规划布局应注意以下两个原则： ⑴
城市居住圈统一规划原则。城郊住宅规划和布局的视野必须超越市区行政区划界限，主要体现市场和经济活动形成的居住圈范围，充分考虑城镇体系发展和城市功能结构调整的方向和趋势。有必要在城市规划和城镇体系规划基础上，编制城郊住宅专项规划，并把它与新区开发和卫星城镇建设结合起来。 ⑵
组团式集中布局原则。根据现代城市规划理论与实践发展趋势，城市功能结构必须改变从建成区四周简单平面外推的办法，市区外围应该成为点、线、面结合网状结构，形成开放的城镇体系，把城市融人自然之中。作为城郊住宅更应根据自然环境、地理因素、交通条件、历史文化习惯等组团式布局，以便体现其亲近自然的特色和魅力。另一方面，城郊住宅布局又不能过于分散，以免规模不足、配套困难、资源和环境严重浪费。因此，在选址时不宜盲目，要充分考虑市区外围现有城镇的开发利用和改造升级。 ⑶
加大基础配套设施建设力度，为经济适用住房开发城郊化创造有利条件 为了使城郊经济适用住房真正成为城市发展的一个富有活力的有机部分，应特别注意加大基础配套设施建设力度： ①建设现代化的综合交通运输网络，现阶段实现市区内的半小时通勤圈，发展轻轨交通以连接市区与各市县，缓解公路交通压力。 ②建设适应时代需求的信息网络，以此缩短市区与郊区之间的空间、时间距离以及人们的心理距离。 ③
建设完善的城市水、电、气、热供应系统，切实满足郊区居民对生活服务设施的需求，保障人们的正常生活，提高居民生活质量。 ⒋
注重创新，打造品牌，提高经济适用住房品质 经济适用住房的建设标准应该是现代化的，无论是环境、绿化还是施工材料、节能技术以及装修材料等方面，都应该是不断创新的。增强创新意识，要从提高住宅适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能为切人点，积极开展规划设计、建筑设计、环境设计、技术支持、建材选用等方面的不断创新，增强创新意识，完善创新机制，为项目不断融入绿色、科技、人文等新特质。 作为经济适用住房，由于国家的有关优惠政策和3%利润的严格控制，一般而言在价格方面有明显的比较优势。但是价格牌并不是经济适用住房市场的永久通行证，品牌才是立足房地产市场的杀手锏。仅仅依靠价格低廉的相对优势来获得市场竞争的比较优势是不能持久的。随着杭州市经济适用住房招投标的进一步展开，市场竞争更趋激烈，经济适用住房开发企业必须通过提升以品牌为核心的整体竞争力，不断提高住宅品质、提供优质服务。 ⒌
进一步健全政策法规，建立信息平台，降低管理成本 2003年3月，杭州市政府颁发了《关于进一步加强杭州市区经济适用住房建设和销售管理的若干意见》；2003年6月，杭州市房改办颁发了《杭州市区经济居住房销售管理实施细则》。以上政策法规的出台，对规范经济适用住房的建设与销售管理工作起到了良好的促进作用。为确保经济适用住房市场稳定、健康发展，应进一步细化和健全政策法规。如：在对经济适用住房购买者家庭年收人的审定问题上，由于目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，调查购买者家庭年收人比较困难。有必要加快建立完善的收入统计机制，严格界定经济适用住房市场人市者的合法身份，将高收入者阻隔在市场之外，将经济适用住房政策真正落实到中低收人人群身上。 鉴于当前经济适用住房的监督管理成本较高，应加快研究建立经济适用住房信息平台。信息平台可依托政府网站向社会定期公布经济适用住房的各项信息，包括经济适用住房的地理位置、数量、价格、建设进度与销售情况等，从而推进经济适用住房工作的公开化、透明化，进而切实降低经济适用住房的管理成本。■
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