我市住宅产业现代化的发展方向及对策建议

郑永健（杭州市建委）

    近年来，杭州住宅建设日益精良，出现了一大批标准较高、环境优美、居住舒适的住宅小区，但房产开发、建材生产以及施工建造还处于比较低层次的发展阶段，产品的标准化、集约化程度低，住宅建设科技含量不高，施工建造还未脱离传统的方式。这些现状都与社会化大生产的要求不相适应，与住宅产业化发展的目标不相适应，与人民群众的对住宅的需求不相适应。其出路在于实现住宅产业现代化，也是促进房地产市场持续健康发展的重要方面。杭州要认真研究住宅产业现代化的发展方向，努力推进住宅产业现代化进程，通过科技进步和先进适用成套技术的推广应用，加速对传统住宅产业的改造，全面提高住宅建设质量和劳动生产率水平，实现住宅建设持续健康发展。 

    一、杭州市住宅产业现代化发展的现状

⒈住宅产业现代化工作取得的成效

杭州目前有国家康居示范工程和城市住宅建设试点小区11个：南都·德加、新金都城市花园、三塘苑、绿洲花园、三里新城、桂花城、东新园、山水人家、国信花苑、万家花园、萧山众安小区等。其中南都·德加和新金都城市花园被建设部评为城市住宅建设优秀试点小区；东新园被列入建设部小康型城乡住宅示范小区；萧山众安小区和杭州山水人家为国家康居示范工程，其余6家为省级住宅建设试点小区。

这些康居示范工程和城市住宅试点小区建设，对推动杭州住宅建设质量整体水平，起到了引导和示范作用。

⑴ 小区景观与环境质量有了明显提高。如新金都城市花园、阳光地带花园等小区的居住环境充分体现了以人为本、自然和谐、典雅大方的理念，景观布局合理，环境自然亲切，达到了环境的均好性、多样性和协调性的要求，在杭州具有较强的先进性和指导性。

⑵ 住宅建设体系技术有了新的发展。特别是在康居示范工程和城市住宅建设试点小区中出现了框架异型柱等新的结构型式和新型墙体材料，对推动全市墙体改革和新型墙材的应用起了积极的示范作用。

⑶ 建筑节能和环保等技术得到推广应用。如山水人家小区用优质混凝土块与异型框架柱结合，和真空玻璃门窗形成一个整体的体系，达到了保温、节能、环保的要求，并采用了太阳能技术和先进的污水处理技术，对保护生态环境、节约资源起到了示范带动作用。

⑷ 智能化水平不断完善和提高。省的康居示范工程和城市住宅建设试点的小区多数采用了住宅智能化管理系统，对小区物业管理、安全防范、信息管理等提供了管理平台。

⑸ 住宅技术集成得到了推广和发展。住宅技术集成应该说是住宅技术发展中的一场革命，其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产。如南都的银座公寓采用海尔集团的“整体厨卫系统”，推动整体厨卫多档次、系列化的定型设计。住宅装修一次到位的开发理念逐步得到开发商和老百姓的认可，全装修房成为住宅销售的新卖点，深受住户欢迎。

⑹ 住宅规划设计水平有所提高。如金都华庭、南都德加公寓规划的起点较高，小区环境和自然景观充分体现了以人为本的设计理念，把保证住宅全寿命周期质量作为设计的基本原则，把住宅安全、耐久性能作为设计质量保障的基础，住宅建设、结构、节能、隔声、电气等专业设计满足居民对住宅适应性的要求，受到住户和社会的好评。

⒉杭州住宅产业化工作的主要问题

⑴ 推进住宅产业现代化的工作力度不够。缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制。住宅产业工作局限于住宅小区的示范、试点项目上，未能形成引导住宅发展的产业链条及与产业现代化相适应的成套技术体系。杭州房地产市场火爆，使得一些开发商没有把精力放在提高住宅品质的示范工程上。

⑵ 住宅建设的工业化水平还比较低，仍处在粗放型生产方式阶段，集约化程度低，科技贡献率不高，尚未形成系列化、规模化生产体系。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模偏小，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。

⑶ “四新”成果推广应用不够普及。住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，技术缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系列的建筑体系。

⑷ 缺乏有效的经济、技术政策做保障。由于缺乏优惠政策支持，不能有效调动社会各界的积极性，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。 

    二、杭州住宅产业现代化发展方向

杭州推进住宅产业现代化的发展方向应是：围绕建立和完善住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性能认定体系，加快住宅成套技术的集成应用；加强住宅产业的经济政策和技术政策的研究，制定行之有效的优惠和鼓励政策，鼓励住宅建设相关企业进行技术创新、技术开发和技术推广；加强住宅产业基础技术和关键技术的研究，大力推广和应用新材料、新技术、新产品、新工艺，依靠技术进步提高劳动生产率；通过国家康居示范工程和城市住宅试点小区的实施，引导和带动产业发展，推动住宅建设整体水平提高。

⒈以示范工程为载体，带动和推动住宅产业现代化发展

示范工程的建设对推广应用新型住宅产业成套技术和部品，推动杭州住宅产业整体水平，具有辐射和带动作用。要抓好示范工程建设，为新技术、新产品的推广和展示提供载体，要有针对性地开展各类示范工程建设，带动产业现代化的发展，注重体现杭州的特色：

⑴ 突出体现杭州的地方特色。如城西旅游资源丰富，要突出江南园林水乡的特点，充分展示杭州市这个著名风景旅游城市的美丽典雅；城北古文化色彩浓厚，要因地制宜，突出地方文化特点，把现代居住理念和地方文化特色有机地加以结合。杭州历史文化底蕴丰富，要充分体现这种悠久的历史文化内涵。

⑵ 突出体现杭州的产业技术特点。杭州建筑技术、电子技术、智能化技术等方面比较发达，要充分加以利用。重点是要解决新技术的集成，技术和部品要形成系列化、配套化体系，形成适合杭州发展的技术体系。

⑶ 突出解决住宅内在品质问题。要切实解决好杭州市民普遍关注的住宅工程质量、功能质量、节能、装修等热点问题，体现人文关怀、绿色环保、科技创新等当前住宅建设的新主题。

⒉制定推动住宅产业化发展的经济政策和技术政策

推进住宅产业化，实施康居示范工程，由于加大了科技含量，增强了住宅功能，会使企业成本增加，只有实行产业优惠政策，才能对市场产生激励机制。因此，要制定完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进技术。要加强对住宅产业政策的研究，鼓励企业按照产业政策和市场需求进行技术创新、技术开发、技术推广；鼓励企业之间以最终产品——住宅为纽带，实现优势互补、强强联合，形成产业联合体，成为推进住宅产业现代化的骨干力量。

⒊加快住宅成套技术的集成应用

杭州住宅技术的发展和推广应用，仍以单项技术、产品为主，对提高住宅的整体性能和质量效果不明显，需要通过技术开发、技术创新及技术推广，形成完整的体系和系统。住宅内在品质的提高，要有先进的技术和部品作支撑，因此，要认真研究适合杭州市情的住宅技术，大力推广先进适用成套技术，应用和消化比较成熟的技术和部品，并加大推广应用力度，以带动整体住宅建设水平和质量的提高。

⒋加快完善适合杭州特点的新型住宅建筑体系

完善建筑体系是推进住宅产业现代化的根本。用新型住宅建筑体系，是推进杭州住宅产业现代化的必由之路。在这方面，杭州已具有相当基础。但结构体系的技术基本是适应过去以现场手工作业为主，要适应现代产业化的要求还有距离。因此，要对现有结构体系问题进行认真研究，形成与标准化、工业化相适应的完整系列的生产体系。此外，对于钢结构住宅建筑体系、木结构住宅建筑体系以及老年人住宅等，也要加强研究和开发，以满足房地产市场多层次的需求。

⒌建立和完善住宅部品和住宅性能认定制度

这两项制度是提高住宅质量的基础性工作。要建立住宅建材、部品的淘汰、认证和推荐制度。要编制以住宅节能、装修一次到位、智能化、环保建材、部品为重点的推荐目录，以后每年补充完善，确保部品(产品)的先进性和产品竞争的公开性，加快住宅技术、部品的更新换代；同时，要加强住宅性能认定工作。要按照国家的要求，结合杭州的住宅产业现状，完善住宅性能认定的技术体系和工作机制，逐步开展住宅性能认定工作，将住宅性能认定工作作为推进住宅产业现代化的一项重要工作。

⒍培育推进住宅产业现代化的企业集团

企业是推进住宅产业现代化的主体。要通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，形成实施住宅产业生产、技术应用和技术集成的企业群体，提高企业的产品和技术集成度，以切实发挥企业在推进住宅产业现代化中的主体作用。

在条件允许情况下，要建立住宅产业现代化基地，以一些骨干企业为主体，将住宅建筑体系和住宅部品体系的研究开发、生产制造、技术集成、协作配套、集约供应、技术推广融为一体，实现标准化设计、系列化开发、工业化生产、集约化供应，在住宅产业中起到辐射和推动作用。 

    三、住宅产业化发展的建议

⒈成立住宅产业化工作机构

要确定住宅产业化发展的方向，明确住宅产业现代化工作的指导思想、实施目标、重点任务、工作步骤和政策措施，做到统筹规划、明确重点、集中力量、分步实施。要成立负责住宅产业现代化工作的专门机构，市里成立住宅产业化领导小组，下设住宅产业化发展中心，负责杭州住宅产业现代化的组织领导和具体协调工作，做到组织落实、责任落实和人员落实。

⒉抓好四新成果的集成应用

对新技术新材料新设备新工艺，应大力推广使用，加速对传统住宅产业的改造，全面提高住宅建设质量和劳动生产率水平。对成功的试点小区、示范小区使用的四新技术，进行认真的鉴定，对其中先进可靠、成熟稳定的新技术新材料新工艺，可在普通住宅建设中推广应用，带动和推动住宅产业现代化的发展。

⒊广泛推广住宅智能化技术

新建住宅小区要努力推行以小区保安、远程抄表、设备监控、物业管理和家庭信息网络为核心的住宅智能化技术。可以考虑在规划设计阶段，要求组团级以上规模的所有在杭新建住宅小区都要参照建设部制定的《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》的标准，达到一星级以上智能化系统水平，以加快科技成果的转换，加大杭州住宅建设的科技含量。

⒋加强基础技术和关键技术的研究

要充分发挥杭州科研和人才的优势，依托杭州高等院校和有关科研机构力量，以建立和完善住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性能认定体系，并以此形成住宅产业现代化框架体系。要加强技术研究和开发，并注意总结研究成果，编制和完善适合住宅建设的配套技术标准、技术规范，以加大推广先进适用技术的力度。同时，要对住宅建材和部品实行认证制度，每年公布推荐目录，引导和鼓励企业使用先进的新产品、新材料。

⒌大力推行住宅一次性装修到位

住宅装修一体化是一个系统工程，它将整个住宅产业引向集约化建设的轨道，具有鲜明的产业化特征。从某种意义上说，不实现住宅装修一体化，就谈不上住宅产业的现代化。建设部出台《商品房装修一次到位实施细则》以来，许多城市正积极推行住宅一次性装修，杭州也要迈开脚步，按照设计一体化、施工一体化、监理一体化的原则，推广实行。在实施过程中，一些开发商把一次性装修当作卖点，对技术、质量和管理不够重视，导致投诉率上升，应引起足够重视。

⒍积极实施国家康居示范工程

与房地产相比，杭州的国家康居示范工程太少。究其原因，首先国家康居示范工程对产业化技术的应用有一套严格的指标，需要增加直接成本；其次康居示范工程申报与审批程序较为复杂，规划设计要求较高，建设过程中需要专家指导，时间成本会增加。据对杭州山水人家康居示范工程的调查，新技术和新材料的采用每平方米增加成本约160元，规划设计方案进行了多次审查调整，最后减少了建筑面积约4500平方米。这使得火爆的杭州房地产市场，更愿意选择短、平、快项目，而对康居示范工程敬而远之。其实，由于康居示范工程提高了住宅建设的内在品质，可以为开发楼盘提供最实在的卖点，如山水人家虽比同地段同类型的楼盘每平方米售价增加300元左右，但开盘当日仍出现漏夜排队购房景象。更重要的，国家康居示范工程对开发商的品牌价值的提升带来不可估量的影响，是开发商一笔巨大的无形资产。加上政府给予优惠政策，能调动开发商的积极性。所以，要积极引导和鼓励有实力的开发商，参与康居示范工程和其他示范工程的试点，让杭州出现更多的以高科技含量、高技术集成、高效率管理为内涵的住宅品牌工程，带动杭州住宅整体质量和效益的提高。

未来一段时期，将是杭州住宅建设大发展时期。要通过对住宅产业现代化的推进，不仅从数量而且从质量上把杭州住宅建设水平推上一个新台阶，建设出更多设计合理、功能齐全、居住舒适、生态优美的住宅小区，满足市民建设小康社会的住宅需求。■